在房子出租关系中，房东有义务保障房子及附属设施的正常用。然而日常，因物业欠费致使停电停水的状况时有发生，房东是不是需要承担违约责任？租户又该怎么样维护自己权益？厦门某厂房出租纠纷案为大家提供了典型案例。
该案的核心在于房东是不是尽到了合同义务。依据《民法典》第七百零八条规定，出租人应当根据约定将出租物出货承租人，并在出租期限内维持出租物符合约定的作用。电力提供作为生产经营的基本条件，房东有义务确保供电正常。即便停电系第三方行为所致，房东也需先行承担责任，再向责任方追偿。
2020年，厦门某公司与林先生签订为期10年的厂房出租合同。但在2023年，因林先生家庭内部矛盾，其亲属多次恶意切断厂房电力，致使租户没办法正常生产经营，最后被迫搬迁。租户起诉索赔60万元经济损失，而房东则反诉需要补交7万元租金。法院经审理认定，房东未能履行保障房子正常用的合同义务，构成根本违约，判决房东赔偿租户27.4万元经济损失，并退还4.6万元押金。
对于房东而言，该案警示意义重大。物业费纠纷不可以转嫁给租户，即便因家庭矛盾致使断电，房东仍需承担违约责任。实践中容易见到三种房东违约情形：一是拖欠水电费致使停供；二是房子修理不准时；三是产权纠纷影响用。这类都可能面临租户索赔。
法官特别提醒，此类纠纷中租户应该注意三点维权要素：第一，要准时固定证据。如本案中租户保存了停电公告、现场照片、生产损失记录等，为索赔奠定基础。第二，要合理确定索赔金额。租户倡导的60万元赔偿，法院最后依据实质损失核定为27.4万元，说明举证要充分客观。最后，要看重合同条约。明确约定水电提供、修理责任及违约责任，可大幅减少纠纷风险。
该判决确立了要紧裁判规则：当出租物没办法满足基本用功能时，租户有权解除合同并需要赔偿。赔偿范围包含直接损失（如搬迁成本）和间接损失（如停产损失），但需提供相应证据。房东切不可心存侥幸，任何妨碍房子正常用的行为，都可能面临法律制裁。
为防止类似纠纷，建议出租双方做到：合同要详尽，明确水电费缴纳主体、停供责任及违约金标准；房东要打造物业费监管机制，预防因个人债务影响租户；租户发现异常要准时书面告知，并保留交流记录。
